1、读孵化园区发展历史
0. 引子：源于美国的孵化器小故事
1959年，纽约州贝特维亚
富有的莫库索家族花费18.5万美元买下了一座占地85万平方英尺的废弃工厂。这座工厂是农用机械生产制造的生产基地，两年前因经济衰落，工厂关闭，导致当地20%以上居民失去了工作。
莫库索家族买下了这片废弃工厂，打算把工厂转租给其他企业，但传统经营模式很难重振这儿的活力，莫库索将大楼分隔成多个小单元，分别承租给不同小企业，共享办公场地，并制定了优厚入住条件，包括短期租约、共享办公用品和设备、免费商业建议和秘书服务、对接银行贷款等。贝特维亚人气越来越旺，这片曾经被废弃的土地逐渐成为新的工业和商业中心—Batavia
Industrial Center (BIC)。
1963年，BIC已经成为新商业模式的标杆，各类企业的入驻，重新盘活了Batavia小镇的经济。在带领一位记者参观这片重新焕发活力的建筑群时，眺望着最早入驻BIC中心租户中一家养鸡场，BIC负责人Joe灵光一现，对记者说：“你看，他们正在孵化小鸡，而我做的恰巧是：孵化企业（Incubating
Businesses）。”
1979年，BIC的宣传材料中正式出现了如下标语，“America’s
Original Business Incubator”（美国创新式的商业孵化器），由此开始，为初创企业提供包括办公空间等多种资源在内的商业模式正式被定义为孵化器（Incubator）。
如今，60年时间过去了，BIC仍然在同一地点开展业务，管理者依然是Mancuso家族。空间提供约70万平方英尺的办公和生产空间，支持各类企业发展。
1. 19世纪80年代：ZG孵化器发展起点
武汉东湖孵化器发展始于1984年。当年，我国经济体制改革不断深入，科技人员、知识分子下海大潮泛起，但人事档案、组织关系等没有部门管理。为敢于走出体制创业的科研工作者提供一个可以挂靠的“庇护所”，有关部门研究发展孵化器。武汉在高校和科研院所集中的东湖地区，成立了“东湖智力密集小区规划办公室”，这里是当时中国光通信老大哥武汉邮科院所在地，拥有众多核心技术，急切的去找科技成果转化和市场化产业化的道路。
1987年6月，ZG首家孵化器“武汉东湖新技术创业者中心”正式成立。与美国孵化器有着相似的载体路径——如何盘活利用废旧楼宇，为创业者提供场地。东湖新技术创业中心的襁褓，就在武汉武昌丁字桥路108号，荒草丛生的废弃军营里6间残破荒芜的营房，659平方米……武汉市科委拨的8万元作为启动资金。
1987年，中国之一代激光***毕业生孙文“下海”创立的 “楚天激光”成为创业中心之一批入孵企业，得到了120平方米的免费生产场地，以及近100万的贷款。
1988年，火炬计划正式实施，武汉的成功成为各地的学习教材，科技企业孵化器别列为火炬计划中的重要内容，开始遍地开花。
1988年4月，上海之一家科技企业孵化器——上海市科技创业中心成立；
1989年3月，地处中关村的北京高技术服务中心成立；同年8月，中关村科技园区海淀创业服务中心成立
2. 19世纪90年代：孵化器的之一次迅速成长
从1987年到1991年，仅仅4年实践，全国多数省、自治区、直辖市均诞生了本地区首家科技企业孵化器
1991年，“发展高科技，实现产业化”，为科技企业孵化器的发展指明了方向
1992年11月，高新技术产业开发区协会在北京成立，并设立了之一个***委员会——创业服务中心***委员会
事实上，在1987年武汉东湖新技术创业中心成立的当年，深圳科技工业园民间科技创业中心也投入运营。1990年，扩散到上海、重庆、北京、天津、辽宁、黑龙江、福建、四川等地。到1999年，孵化器覆盖了90%以上的省、自治区和直辖市。
1987年至2000年，孵化事业进入迅猛发展期，尤其是东部沿海地区，其孵化器发展的数量、质量、投入的资金都远超武汉，很多武汉科技人才都被东部沿海地区吸引去创业发展。
3. 21世纪初：孵化器的市场化
中国科技企业孵化器建设呈现百舸争流、规模化的发展趋势。
2001年，武汉为了创建光电子信息产业基地，准备投资十亿元人民币打造两个核心项目：一个是光谷广场，一个是光谷创业街。光谷创业街的任务落到了东创中心头上。光谷创业街推行“产权式孵化”概念，类似于众筹模式。一部分是准备入住的企业，可以预先交纳部分订金，这些订金可以转化成孵化器物业的股份；另一部分就是类似于产权式***的产权式孵化器，意指武汉东湖新技术创业中心、投资人、孵化企业、区域经济共享收益的一种孵化器模式。
2002年以前，武汉一半的孵化器是由ZF投资组建，2003年以后建成的孵化器绝大多数为社会力量投资。
2004年，光谷创业街建成，武汉东湖的孵化器面积从过去的2万平方米扩大到28万平方米。在对入孵企业的选择上，只要有创业意愿、有部分资金和团队，以及一个相对成熟的产品，都可以入驻。
4. 2010年至今：孵化器的***化
自2013年起，孵化器正式迎来产业链性和区域性的孵化器。与主要针对单个技术或企业的孵化器相比，第五代孵化器产品的规模将提升不止于一个量级，孵化对象将扩大到一个区域，甚至一整条产业链。当然，这无论从***性还是资金实力上，都对现有的模式提出了相当大的挑战，这也是产业地产商进入孵化器领域的一大背景
2015年11月20日，苏河汇正式挂牌新三板市场
2015年11月5日，创新工厂在新三板管方公布自己的《公开 *** 说明书》
2016年底，全国科技企业孵化器总数已达3255家，位居世界之一，在孵科技型中小企业13.3万家，总收入实现4782.36亿元，当年解决就业212.3万人，其中应届毕业大学生21.1万人。拥有有效知识产权22.3万项，其中有效发明专利5.2万项。累计帮助3.3万家企业获得1480.3亿元的风险投资。
ZG孵化器逐渐参与到国际孵化器建设组织工作中。上海市创业中心发起成立亚洲孵化器协会，西安国际企业孵化器联合亚太地区的近30家孵化器以及孵化服务机构，北京、上海、西安、广州、武汉等地的5家国际企业孵化器（IBI）连续承担了对70余个国家超过1000名孵化器管理人员进行了培训。
孵化器融入全球创新创业 *** 。清控科创、瀚海集团、太库科技、武汉东湖等多家民营机构目前共在美国、韩国、俄罗斯、日本、加拿大、德国、比利时、芬兰、澳大利亚、以色列等国布局了几十家海外孵化器，成为海内外优质项目对接的重要桥梁。PlugPlay
Tech Center 、Y Combinator、500startups等硅谷著名孵化器，及欧洲、以色列、韩国等国的知名孵化机构来华独资或与国内主体合作创办孵化器，带来国外孵化器发展新理念、新模式，为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供有力支撑。
2018年，孵化器内累计毕业企业13.9万家，创孵机构内共有上市（挂牌）企业1565家，2018年当年上市（挂牌）企业就有944家。当年营业收入超过5千万元的企业达3272家。创孵机构内共有6512家团队或企业获得投融资、孵化基金支持，获得资金总额达2500亿元。
2019年创业孵化载体在运营收入、服务人员以及知识产权发明方面都取得了长足的进步。其中，1.3万多家创业孵化载体在运营数据方面收入达653.6亿元，服务人员包括16.8万人。投融资方面亦取得成绩，通过创业孵化载体企业和团队获得的投融资金额为1418亿元。知识产权方面，拥有有效知识产权为90.6万件，发明专利达16万件。创业孵化载体也在持续孕育初创企业。2019年累计毕业企业16.1万个，其中上市挂牌企业为4481家，创业板上市企业达118家。
2020年，全国孵化载体数量达到13209家，其中孵化器5207家，众创空间8002家。而从区域分布上来看，去年孵化器数量最多的五个省份分别为广东、江苏、浙江、山东和河北，占比超过54%。
目前，孵化器和众创平台，已经是各地产业园区的“标配”。
5. 科技企业孵化器中新型孵化器的典型种类
科技企业孵化器从1.0阶段的“二房东”身份到2.0的“服务员”，再到以“孵化+投资”为特色的3.0版本，未来将在3.基础上，进一步发挥分享与链接功能。运营主体也自上而下，逐渐形成市场化的新型孵化器。以科大讯飞、海尔等为代表的‘龙头企业＋孵化’模式成为地方经济转型升级、跨越发展的重要动力。以深圳清华研究院为代表的‘新型研发机构＋孵化’模式加速科技成果转化，成为支撑实体经济发展的新平台。
1）创业咖啡系：工位出租+创业服务+投融资对接，典型代表为车库咖啡
2）创客空间系：资源 *** +会费+众筹；如：深圳的柴火创客空间、北京创客空间、上海新车间、杭州洋葱胶囊等
3）新型地产系：租赁空间灵活，出租工位或联合办公空间+服务；如：潘石屹推出的SOHO 3Q、绿地控股推出创业工坊、天洋国际旗下的超级蜂巢
4）科技巨头、大平台系：技术平台+产业资源+投资，如：阿里百川、腾讯众创空间
5）高校系：校内实验室+办公场地+导师+天使投资，如清华x-lab
6）投资机构系：投资+办公场地+导师，如：创新工场、启迪之星、洪泰AA加速器
6. 城市群创业孵化水平：珠三角领跑，三角、京津冀、成渝紧随
城市创孵指数存在明显差异；城市经济发展水平越高，创孵指数越大；创孵指数和城市科技创新水平显著正相关；各城市创孵指数排名和绿色竞争力指数排名相对一致；城市群创孵水平中，珠三角“领跑”，京津冀、成渝、长三角“跟跑”；城市群内部城市间的创孵发展水平不均衡。研究表明，东部沿海地区和中部地区的创孵水平较强，北京市位列中国城市创孵指数排名榜首，前五名分别是北京、上海、深圳、广州、杭州。
2、绿地集团背景是怎样的，没怎么听过？
1、绿地集团是中国之一家也是目前（截止2013年）唯一一家跻身《财富》世界500强的只以房地产为主业的企业集团。2015年位居《财富》世界500强第258位
2、绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。2014年实现经营收入超过42,51.51亿元，较上年增长3.7%，预计2015年经营收入突破5000亿。
3、绿地集团也是有史以来在美国及澳洲房地产投资规模更大的中国企业。目前集团主要建成及开发中的海外项目包括纽约本世纪以来更大的单体项目大西洋广场，洛杉矶中心区大都会项目，悉尼市中心CBD区域的城市综合体及超高层公寓，济州岛旅游健康城、梦想大厦，曼谷市中心城市综合体，伦敦的英国第二、欧洲第三高楼等。
3、澳洲的房子好吗？为什么都去投资澳洲房产？
一、大环境分析
1、稳定的经济环境
相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境方面来看，首先澳洲拥有更优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。
其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家（通胀率稳定在2.5%）。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下，澳大利亚 *** 多年来鼓励外国到澳洲投资，各国大型企业不断注入，保持着强劲的经济生产力。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。
2、教育和移民拉动人口增长
澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。盛通海外了解优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。
二、住宅市场分析
1、相关信息透明度高
澳洲地产业位列世界之一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站盛通海外还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可以作为理性分析的依据。此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经过银行和其他***评估机构的公开量化，且 *** 部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润基本是完全透明的。
2、规范的房屋操作市场
澳洲 *** 严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、 *** 人、经纪人等。从事地产活动的***人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册***后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。
3、严格控制建造量，空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲 *** 严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%---10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%---20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。据 *** 统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。
4、永久产权优势
澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。
5、首付低，资产组合灵活
澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受 *** 监管，还有利息可以拿，完全无风险。澳洲允许海外人士贷款，做多可贷80%，轻松以租养息，还允许可以不卖房，直接通过增值部分从银行***来达到“一套房生两套，两套房生四套”这样的资产组合，利用金融杠杆来达到利益更大化。
6、增值潜力大
在澳洲，由于 *** 的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，大约七到十年翻一倍。澳洲统计局曾做过这个数据调查、
三、法律体系分析
很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。首先，澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。这体现在以下几个方面、欢迎关注澳洲星空下
1、职责区分适当，避免形成利益统一
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了英国法律的传统。这体现在各个领域，例如，银行独立承担市场风险，保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资； *** 相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开；开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲法律体制规定各方适当职责分区，避免了形成利益统一体，大大的保护了购房者。
2、澳洲房产交易强制律师和中介参与
在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与，并且全程需要有律师介入。澳洲的购房合同涉及到多方面***知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心操作违规违法。
3、首付款存于独立信托账户管理
海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全，这点在澳洲是完全不用担心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和 *** 共同监管的信托账户里，无论是开发商，还是买家，都不可以动用这笔钱。并且这个账户是有利息的，相当于一个定期存款。买房者等交房，验收无误后前再付剩余的钱。也就是说，开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款，有点像国内的“支付宝”，货到才付款。如果开发商中途倒闭或破产， *** 会连同10%的首付以及利息返还给客户，安全性高，保障了每一个客户最基本的利益。
四、细节因素分析
购置房产是一个大事，从前面的环境，市场以及法律分析来看，澳洲房产市场已经是一个风险较小，非常稳定和安全的投资。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。
1、精装修
澳洲所有的公寓房都是精装修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬装之外，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机，天然气、空调、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置软装家具如床铺，沙发，冰箱等即可入住。此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好，外观折旧小，可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。
2、后期维护到位
澳洲的生活小区都是非常干净整洁，已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜，更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。其次，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，定期维护游泳池/健身馆等设施，包括防火安全检查也很仔细，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。
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