随着法律观念的深入人心，合同对我们的帮助越来越大，合同的签订是对双方之间权利义务的最好规范。相信大家又在为写合同犯愁了吧，问渠那得清如许，为有源头活水来，下面是编辑帮大伙儿整编的购小产权房合同【精选7篇】，希望对大家有一些参考价值。
购小产权房合同 篇一
【关键词】小产权房 博弈 相关主体
一、小产权房的界定
1、小产权房的概念
“小产权房”是相对“大产权房”而言的。狭义上小产权房即“乡产权房”,是指在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金、耕地占用税等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的商品性住宅。这种产权必然没有国家颁发的产权“大”,也就顾名思义被称为“小产权房”。广义上讲，“小产权房”则泛指在农民集体土地上违规或违法建设与销售、租赁的房屋。
2、小产权房的现状
二、以博弈视角分析小产房产生原因
博弈行为中参与博弈的各行为主体都有着各自不同的利益目标，他们在达到各自的利益目标的过程中会考虑到对手的各种可能性行动方案，并力图选取对自己目标利益最大化的决策。小产房的存在和发展实际上就是各方对于土地增值收益分配的利益博弈的产物。政府三令五申地发出禁止建设和购买小产权房的通知，而集体经济组织和开发商依然大规模“开发建设”,购买者明知是办不到产权证的违法建筑却依然进行购买。在这个建设、购买、禁止的三种行为之间已构成一种典型的博弈关系。
1、建设行为主体与禁止行为主体博弈
(1)房地产开发商与政府博弈。政府是整个博弈规则的制定者也是博弈行为的参与者，政府一方面要保障自身利益又要考虑社会的稳定和可持续发展。开发商开发小产权房，没有经过政府征用为国有土地然后招牌挂的法定程序，因而规避了土地出让金等费用，造成国家利益流失，同时也扰乱了正常的商品房市场，不利于社会的稳定和可持续发展，所以政府会严格禁止开发商开发小产权房。虽然政府禁止小产权房开发的态度明确，但是由于正规房地产市场获取用地的高门槛以及开发小产权房的高利润，使得开发商在政府出台对小产权房处理的切实可行的具体细则和强有力的执法行为之前，依旧会选择进行小产权房的开发。
(2)村委会、农民与政府博弈。近几年农村土地流转虽然在逐步放开，但是由于城乡土地二元产权结构为特征的土地管理制度及其相关法律滞后于城乡快速发展的需要，使农村集体土地与城市国有土地同地不同权、同权不同价，特别是农村集体土地只有被征收为国有土地以后才能作为合法的房地产开发用地，导致村委会和农民难以获得土地增值的利益。
一方面农地被征后，最高补偿为前三年平均年收入的15倍；另一方面，即使村委会和农民不进行小产权房开发，规划范围内的农地也迟早会被政府征收或征购为建设用地。以武汉市为例，从事农业生产年收入3000元/亩计算，一亩地获得的补偿不足5万元，而一亩地(约666.7平方米)建成小产权房出售，获得的收益将高于政府征地的补偿费用的数倍。所以村委会和村民会有强大的驱动力去开发小产权房，以获得更高的增值收益。而政府为了防止土地财政收益的流失，以及国家18亿亩耕地红线被动摇而威胁到国家的粮食生产安全，会选择对村委会和农民的违法行为进行管制。
2、购买行为主体与禁止行为主体博弈
国土资源部于2004年下发的《关于农村宅基地管理的意见》中也明确规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地”,建设部于2007年6月18日也了购房风险的提示，提示消费者不要购买小产权房。多省市地方政府也采取了一些强拆的行动。虽然政府明令禁止购买小产权房，但是消费者对购买小产权房仍有着强大的驱动力和无奈。
小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民，他们由于经济能力有限而承受不了当前的商品房市场持续高涨的高房价而只能“尝试”小产权房。如武汉市商品住宅2007年底均价为4300元/m2左右，而到2010年二季度均价就已经涨到6325元/m2左右，涨幅达47%。住房价格的快速上涨严重超过了一般家庭的支付能力，据粗略估计一般家庭25年的可支配收入，才能勉强购置一套住房。而小产权房的价格只相当于周边商品房价格的30%―60%,例如武汉市小产权房较为集中的洪山区的熊家咀惠安“小区”的房价仅2000元/m2左右，而周边的正规商品住宅均价高达7000/m2。因此，小产权房在售价上对城市中低收入家庭有极大的吸引力。此外，政府对于中低收入群体的经济适用房等保障性住房的建设和监管力度不够(全国多个城市出现的经济适用房连号现象就是其诸多问题的典型表现),造成中低收入群体的居住问题得不到切实可行的解决。加上政府对购买者还没有具体可操作性的处罚措施，使购买小产权房的“安全”预期大于风险预期，实际需求依然不减。
3、建设行为主体与购买行为主体博弈
(1)小产权房开发者与购买者博弈。由于政府对小产权房的叫停和多种风险提示，使小产权房的销售已经不能以前那样“名正言顺”了，只能由公开转为地下。购买者对小产权房的选择会更加的谨慎，但是由于无力购买正规的商品房，购买者为了居有定所，会权衡考虑一些他们觉得相对安全的小产权房，在购买时也会要求相对苛刻。小产房的开发者为了打消购买者的顾虑，一方面会提高小产权房的建设质量和完善相关的配套设施，另一方面会通过“以租代售”、“法律公正”等方式来诱导消费者进行购买。在无力购买高价的正规商品房的情况下，购买相对安全的小产权房也不失是一个无奈中的“选择”。
(2)村委会、村民与购买者博弈。政府对小产房明确叫停，虽然部分消费者在无力购买高价的正规商品房的情况下会选择相对“安全”的小产权房，但是购买者会利用政府对小产权房的打压政策在购买时讨价还价。作为但是村委会、村民是农村集体土地的真正管理者和具体的使用者，也是最有权力与购买者直接对话的群体。村委会、村民可以利用这个特殊的身份与购买者进行私下“公正”和颁发“集体产权证”等方式来让购买者误以为购买行为安全、公平。
三、基于博弈分析的解决路径
1、针对建设行为主体与禁止行为主体博弈的解决路径
建设行为主体在与禁止行为主体博弈中之所以还有发展空间，一方面是我国土地流转的相关法律制度不健全，很多地方与我国目前改革的进程和市场经济的发展不相适应，另一方面是在土地用途转变的利益分配机制中农民的利益得不到切实的保障。所以政府应该采取有效的办法，结合当前的具体情况加强立法工作和不断完善相关的法律法规，保障农民的切实利益。
首先，完善集体土地流转的立法工作，创新土地产权制度。尊重农村集体对土地所有权的主体地位，加快研究农村土地直接进入市场的途径和相关制度，完善和整合现行的立法，统一农村宅基地的划分标准及流转办法。在保证农民的土地收益足以解决农民生存问题的同时，确保农民通过土地收益改善生存与发展的环境，以促进城乡统筹的实现。尽快完善集体土地流转的立法工作，使集体建设用地和国有建设用地享有真正同等地位，逐步达到“同地、同权、同价”,确保在集体土地流转中农民的利益得到实现，使农村集体建设用地的流转有法可依、有法必依、规范有序、逐步推进。
其次，完善集体土地用途转变的利益分配机制，保障农民的利益。现在土地出让的利益基本上由国家控制，由于土地长期计划征用，土地用途转变增值的收益分配中，农民只能得到5%―10%,甚至更少。在既保护当地农民利益又要实现公平的基础上，集体组织所收取的土地收益当以税收的方式上交国家一部分，剩下的收益应用于农民的基本社会保障，从而使农民的利益得到充分的实现。
2、针对购买行为主体与禁止行为主体博弈的解决路径
购买行为主体在与禁止行为主体博弈中有强大的驱动力的原因在于，一方面小产权房的购买者都为中低收入人群，无力承担商品房市场的高房价。另一方面是政府对保障性住房的执行管理不到位。
(1)采取严厉措施抑制高房价。政府规范房地产市场降低准入门槛以提高商品房供给的同时，要采取严厉的措施抑制高房价，如2010年4月国务院出台的二套房贷政策在一定程度上抑制房价的疯涨。但是仅这一政策很难真正解决房价继续走高，国务院、相关部委和各地方政府也必须出台配套措施，给予遏制高房价以强大的政策支持。
(2)加大保障房建设的力度以消除小产权房的需求“市场”。由于住房制度改革中住房保障的不完善，以及经济适用房、廉租房供应较少等原因，城市中低收入者为了解决自己的住房问题不得不购买低廉的小产权房。在现行土地制度短期内无法改变的前提下，政府部门应建立有效的社会保障体系，大力完善城镇居民住房保障制度，加大廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的建设力度，满足城市中低收入居民的住房需求，只有缓解了中低收入者的购房需求和压力，小产权房问题才会真正得以解决。
3、针对建设行为主体与购买行为主体博弈的解决路径
建设行为主体与购买行为主体的博弈主要在于“地下市场”的博弈，要解决这一问题要从购买者的心理进行分析，并对供地行为的源头实行有效监管。
(1)消除购买者的侥幸心理。政府在切实有效地解决中低收入人群的住房保障问题的同时，要加大对小产权房违法行为制止的宣传和执行力度。一旦发现小产权房建设和购买行为就要进行查处，真正做到一案一处理，加大购买者的博弈成本。对需要拆除的小产权房进行“高调”地拆除，传递政府对小产权房违法处理的决心和信心，以消除购买者的侥幸心理。这样在一定程度可以阻止潜在的购买者进入小产权房市场，遏制了小产房的进一步发展。
(2)严格执行城乡规划管理制度以控制小产权房供应“市场”。为了控制小产权房的供应市场，各级政府(尤其是乡镇府)不仅要严格贯彻执行城乡规划管理制度，确保农村土地的合理利用，维护农民的合法权益，而且要健全土地供给监督管理机制，确保对城市土地的合理供给。对违反用地规划的单位应该加大处罚力度、明确相关责任人的责任；对行政划拨用地单位所使用的土地要加大监管力度，同时帮助其制定合理的土地利用规划，这样就有可能从源头控制小产权房的供应“市场”。
四、结束语
小产权房的产生是各方利益主体博弈的结果，有着经济、社会和制度层次的原因，在短期内很难得到根本的解决，国家解决小产权房问题也不可能一蹴而就。对小产权房治理，从近期来看应该针对各博弈主体从需求和供给方面通过市场调节加以缓解；从远期来看则必须完善相关立法和创新土地产权制度。只有这样，小产权房问题才可能最终得以解决。
【参考文献】
[1] 陈双、程凯强：对小产权房有序演变路径的探悉――以武汉市为例[A].两型社会建设中的土地问题研究[C].湖北科学技术出版社，2009.
[2] 李献忠、潘慧琳：小产权房的法律分析[J].决策探索，2008(14).
购小产权房合同 篇二
小产权购房合同范本
合同双方当事人：
出卖人：
法定代表人： 联系电话：
买受人姓名：
身份证
地址：
联系电话：
电话：
买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房)__层__号房。该商品房的用途为__，属__结构，层高为__米 ，建筑层数地上__层，地下__层，暂定名__。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房合同约定建筑面积共__平方米，其中，套内建筑面积__平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积__平方米
第二条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：
按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米__元，总金额(人民币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。
第三条 面积确认及面积差异处理
根据规定按照房地产管理局相关部门实测面积，多退少补。 ;
第四条 付款方式及期限
买受人按下列第__种方式按期付款：
1.一次性付款
买受人在签订本合同时，一次性付清所购房屋全部房款。
2.分期付款
第五条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_2_种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
1)逾期在_30_之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_的违约金，合同继续履行；
2)逾期超过_30_后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_5_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_。
第六条 交付期限
出卖人在__年_月_日前，将商品房交付买受人使用：
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_180_日内告知买受人的；
2.遇政府规划变更。 ;
第七条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1.水、电设施在房屋交付时达到使用条件；
2.暖气设施在房屋交付后第一个采暖期达到使用条件；
第八条
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有
3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有
4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有
第九条 买受人的房屋仅作__使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。
第十一条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。
第十二条 本合同共__页，一式__份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
第十三条 本合同自双方签订之日起生效。
出卖人(签章)： 买受人(签章)：
___年__月__日 ___年__月_日
有关小产权房屋购房合同
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其小产权房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________ 乙方：______________
___年__月__日 ___年__月__日
见证人： ___年__月__日
表达小产权房屋购房合同
出卖人：______________以下简称甲方
买受人：______________以下简称乙方
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方坐落在_______________市__________街__________巷_________号的房屋__________栋_______间，建筑面积为______________平方米。
第二条 上述房产的交易价格：______________元。
第三条 付款时间与办法
1.乙方应于________年______月_______日前向甲方付清房产款项(交款日期以汇款时间为准)。
2.乙方面交给甲方现金______________元；其余______________元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。
第四条 甲方应于________年_______月________日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额____________%的交易费；承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额____________%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____________%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款______________%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是______________、______________、______________、______________，共__________人，委托人____________即甲方代表人。
2.乙方是______________单位，代表人是______________。
第八条 本合同经国家公证机关______________公证处公证。
第九条 本合同一式______________份，甲方产权人各一份，乙方一份，______________房产管理局、______________公证处各一份。
甲方：______________ 乙方：______________
代表：______________ 代表：______________
地址：______________ 地址：______________
购小产权房合同 篇三
[关键词]小产权房；购买者；利益保护；住房保障
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1008-4738(2012)01-0043-05
一、问题的提出
自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来，国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参与，在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或者由其与开发商合作开发建设房屋，该类房屋除了本集体村民自己居住外，为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，村集体经济组织将部分房屋出售，从而使得“小产权房”入市。同时，近年来随着经济的迅猛增长，城镇化、工业化进程的快速发展，全国各个城市房价不断攀升，城市的高房价使得消费者实际购买能力下降。在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下，小产权房在市场上的交易量也越来越大。
由于在我国现有的法律制度下，集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制，故小产权房其本身的合法性备受质疑，国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位。尽管如此，但小产权房的问题并没有得到有效解决，而且有蔓延之势。之所以如此，是因为针对小产权房的存在和流转，我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上，试图通过制度改革来平衡各方利益，从而给予小产权房以合理的定位。这种视角无疑是正确的，我们必须坚持。我们也必须站在购买者的角度，基于购买者的切身利益去体会“小产权房”带来的正面影响，也会更有利于我们去认识和解决其中的问题。因为归根结底正是由于这个群体的住房需求得不到妥善解决才让小产权房有了存在和流转的基础，小产权房的出现在解决其住房需求的同时又使他们陷入另一个困境，故如何保障小产权房购买者利益同样值得我们关注。
二、小产权房购买者利益保护的困境
(一)小产权房存在和流转的动因――以购买者为视角
针对小产权房存在和流转的动因，我们可以从不同利益主体的角度进行分析。有学者从保护村集体和农民利益的角度出发，认为小产权房的存在和流转有利于保护农民的财产权，累计社会财富；同时有助于实现财产流转，给农民提供有利的融资条件。也有学者从维护社会公益，推进城乡一体化进程的角度出发，认为站在法律平等的位置上看待小产权房，这有助于农村宅基地资源的市场化运作；以小产权房带动农村宅基地的流转，也将为城乡优势资源优化整合构筑平台。笔者认为，小产权房的存在和流转本身虽然问题大，争议多，但它却对购买者产生了许多积极影响，所以，从购买者的角度来探寻小产权房存在和流转的动因，能够对小产权房购买者利益进行保护的必要性产生更加充分地认识，同时对小产权房诸多问题的解决也有所裨益。从购买者的角度讲，小产权房的存在和流转是基于以下动因：
1.购买者的住房需求与高房价之间的紧张关系
依据我国现行法律，集体土地在转为国有之后才能上市交易，建设商品性住宅。小产权房是在集体所有的土地上建设的商品性住房，其本身不符合法律规定。因而，小产权房的非法性决定了小产权房的开发路径游离于当前法定的房地产开发程序之外。在大产权房的开发过程中，开发商需要办理合法的房屋开发立项手续和相关土地出让手续，并按照规定向国家缴纳土地出让金和使用税，由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证。大产权房的开发通常要经过以下九个环节：国土部门征地――补偿征地费――土地开发整理――土地储备――土地出让――开发商报批项目规划――建筑商建设――各相关部门验收――开发商预售等；与之相比，小产权房的开发过程则相对简单，环节较少，一般只需经过开发商与村集体协议开发――开发商规划项目――建筑商建设――开发商预售四个环节。在大产权房的土地开发中需要缴税12种，各种费用基金500项税费和土地出让金占到房价的50％左右，而“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民，由于其自身经济能力有限，无法承受持续高涨的房价来满足自身的居住需求，于是转而“尝试”小产权房。
2.政府住房保障体系的不完善
国务院早在1998年就出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了多项房改政策，其中包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应系统、重点发展经济适用房等惠及民众的改革措施，其目的就是切实为中低收入人群解决住房难的问题。但由于地方政府投入的资金有限，同时各地方政府又以土地出让金作为其重要的财政来源，使经济适用房的建设和廉租房的供应远远不能满足广大无房户的需求。时至今日，日渐攀升的房价已远远超出了中低收入者的购买能力，政府出台的相关政策并未有效的帮助广大中低收入者彻底解决住房问题。从购买者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及经济适用房、廉租房供应较少等原因，使其住房需求得不到有效解决，这也就为小产权房的存在和流转提供了政策空隙和市场空间。
(二)小产权房存在和流转中的法律困境
1.土地使用权制度的法律阻碍
根据我国《宪法》的规定，我国土地使用权制度可以分为国家土地使用权和集体土地使用权。再根据我国《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”由此可见，农民集体对法律规定的属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地享有集体土地所有权。这也为小产权房存在和流转的困境埋下了制度性的诱因。
对于土地的使用，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”第63条规定“集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，根据《城市房地产管理法》规定，对于在集体所有的土地上进行的房地产开发，必须先由国家依法将土地征为国有，此时国有土地的使用权才能转让、出售。然而，小产权
房本身属于农民或者村集体在集体所有土地上的自建房，既不符合集体土地使用的要求，也不能满足城市房地产开发的土地使用条件。所以，小产权房从诞生之日起就与我国现行法律不符，从土地使用权这个根基上就欠缺法律的认同和保护。这一境况也直接导致小产权房存在和流转长期的生存于地下，使其购买者的利益处于无保障状态。
2.小产权房所有权的法律歧视
由于小产权房是村民或者集体在集体所有的土地上建造的房屋，并没有履行国家征收审批和缴纳土地出让金等程序，所以没有取得国家正式颁发的所有权证书，更无法得到法律有效的保护。因而小产权房所取得的产权证明往往是由村集体或者乡镇府颁发或认可，这些证明只能是出售者和购买者之间的一种产权约束，或者说是游离于法律之外的一种默许。根据我国《物权法》第9条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力。”这也明确了我国法律对不动产物权的效力采取登记要件主义，即对于小产权房，要取得所有权就必须进行合法登记，以免发生纠纷，所有权难以界定。由此现行法律对小产权房是不予登记、不发证书。再根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这一政策性规定也直接堵死了本集体以外的成员获得房屋产权的可能性，从而也使小产权房购买者彻底丧失了对不动产享有的权益。
3.小产权房流转的法律束缚
依据我国法律，任何房屋都不得与土地相分离而单独转让，必须与土地一并进行流转，即采取“房地一体主义”。然而，由于小产权房的建设用地是未经正规的法定程序批准，也不可能存在符合法律规定的产权证书，所以小产权房不具备商品房交易的合法条件，从而失去了在房地产市场上进行合法流通的可能性。对于小产权房的流通我国法律和相关政策都做出了明文性的禁止性规定。如：2007年6月18日，建设部在其《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年12月11日，国务院公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”此外，我国《物权法》、《土地管理法》对小产权房的流转也都予以否定。小产权房丧失流转的可能性也就意味着已经持有小产权房的购买者的所有权无法得到法律的承认，尚未持有的潜在购买者对购买小产权房则需要承担更大的风险。
在购买者无力承受高房价，政府的住房保障体系尚不完善的背景下，现有的法律制度又对小产权房的存在和流转予以否定，使小产权房购买者最基本的居住利益无法得到保障。如果一味地强调小产权房的存在是对集体土地的非法滥用，其流转时对我国土地制度的绝对违反，导致的结果便是所有违法建设的小产权房全部予以拆除，这样不仅造成社会资源的极大浪费，同时也不利于社会稳定。于是，我们必须探寻其他途径来解决小产权房的存在和流转问题，以更好地保护购买者利益，维护社会稳定发展。
三、小产权房购买者利益保护的途径
解决小产权房存在和流转的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。在现存的制度体系下，小产权房存在和流转的合法性被予以否定，这也导致其购买者的利益无法得到法律的有效保护，这种局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有经济学上的原因，在即存的法律制度和土地制度不会发生重大改变的情形下，如何解决小产权房的存在和流转问题，是对其购买者利益进行保护的关键。对于此处的购买者，不仅仅局限于已经实际购买的主体，更包括那些尚未购买但有购买意向的主体。对于已经销售的小产权房，购买者是当然存在的；而对于那些已经建成但尚未出售的小产权房，此时的实际购买者尚未现实的出现，属于潜在的购买主体，对于他们利益的保护更多的是一种预防性的保护，即在他们取得小产权房之前，是这类房屋已经具备流转的要件，从而避免购买者利益受到损害。同时，在以上两类购买者之外，还存在着一类特殊的购买者，就是在“以租代售”做为小产权房的对外处置形式时，此时的购买者是以承租人的身份来对小产权房加以支配。因而，对小产权房购买者利益的保护途径不能一概而论，应区分以上三类主体，分别加以阐述。
(一)已经出售的小产权房购买者利益保护的途径
在小产权房合同法律关系的众多形式中，有一部分是建设单位直接以买卖合同的形式将房屋出售给购买者，同时由相关村组或乡镇府颁发产权证书。在现有的制度规范下，此类买卖合同及颁发产权证书的行为由于违反了法律、行政法规的强行性规定而归于无效。对于该类房屋，笔者认为，在城乡土地二元所有的制度不能改变的情形下，可以根据具体的情况，将符合条件的小产权房的土地予以征收，转化为国有土地，并由政府通过相应程序回购房屋将其用于住房保障，使其合法化的同时使购买者利益得到保护。
1.该类买卖合同及其产权证应确定无效。按照合同法的相关规定，内容违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效；合同被确认无效或被撤销后，对因合同取得的财产双方应互为返还。这里返还的双方应为房屋的购买者与已经获取收益的农民及其他主体。但在我国现行的民事诉讼制度下，法院遵循不告不理的诉讼原则，用时在事实层面双方亦无法返还，故而需要政府主动介入，而不能让这样一种违法状态长期存在。
2.在确认该部分小产权房合同无效后，其已颁发的产权证书应予以收回。对于符合保障型住房转化条件的部分小产权房，可由住房保障部门与集体组织通过签订协议对房屋予以回收，集体组织已经向小产权房购买者收取的价款则抵作房屋及土地补偿金，政府不再另行额外给予补偿或支付价款。再将集体土地转为国有土地后，国家将取得该部分房屋的所有权。
3.政府主管部门通过回购转化房屋所有权性质后，将回购的房屋转性为经济适用房，并纳入经济适用住房管理。此时，原小产权房的购买者应当与住房保障部门重新签订经济适用房买卖合同，按照其购房时支付的价款与该房屋转性时同地段商品房价款的比例按份享有该房屋的产权。通过这样的途径，使该类小产权房的存在取得了合法形式，使小产权房的购买者从原来对房屋的所有没有任何法律依据转化为对房屋的合法所有，不仅满足了购买者的住房需求，同时也解决了小产权房的产权归属问题，化解了购买者的购房风险，最大程度地保护了小产权房购买者的利益。
(二)对尚未处置的小产权房“购买者”利益保护的途径
所谓未对外处置的小产权房，仅限于集体经济
组织(包括农民)已经修建完毕但尚未对外处置的房屋。从严格意义上讲，小产权房之所以被禁止是由于购买者的身份不符合法律规定，因而未对外处置的房屋尚不算违法建筑(占用耕地、违反规划法等情形的除外)。如何解决该类房屋的存在和流转，笔者认为可以通过将符合条件的部分房屋与整个保障型住房制度相衔接的方式，将符合条件的部分房屋转性为保障型住房从而纳入住房保障体系。
2.政府将回购的小产权房用于住房保障。最近几年我国已开始大规模的保障型住房建设，以2009年至2011年保障型住房建设计划为例，3年间，我国将新建600万套保障型住房，平均每年投资超过9000亿元。笔者认为，可以将回购已经建成的小产权房作为与新建并列的保障型住房的来源。首先可以节约保障型住房的建设周期，提高效率，在尽可能短的时间内最大限度地满足保障对象的住房需求。其次，通过政府回购此类小产权房，一来可以避免从事实状态上拆除小产权房，二来也能有效改善小产权房的空置的局面，同时，也为小产权房合法化增加了一个合法的解决途径，为潜在的购买者提供了解决住房需求的可能性。
关于回购的程序，首先，对可以予以回购的小产权房的位置、数量，政府在调查的基础上综合各相关因素进行确定。其次，按照法律规定的标准和程序对拟回购房屋所占用土地予以补偿、征收。再次，赋予小产权房的建设主体以市场交易地位，政府通过支付合理价格取得该类小产权房的所有权。此时，该类小产权房既可以作为经济适用房向购买者出售，也可以作为廉租房予以出租。通过以上途径，使小产权房的购买者在取得房屋以前，该类房屋已经具备了流转的要件，无论是通过经济适用房的形式予以出售，还是以廉租房的形式进行出租，都使这类“潜在购买者”在其住房需求得到满足的同时，也避免了交易风险。
(三)对已经出租的小产权房“购买者”的利益保护途径
小产权房的对外处置方式，除了出售外还存在着另外一种“以租代售”的形式，即以租赁的形式来掩盖对外转让小产权房的实质，已达到规避法律的目的。在这种形式下，小产权房的购买者是以承租人的身份来对房屋加以支配。在实践中，鉴于合同法中对房屋最高租赁期限的限制，小产权房租赁合同总体上表现为三种类型；超过二十年的租赁合同，二十年期满自动续期的合同，不超过二十年的高租金合同。如何解决此类以租赁形式对外转让的小产权房的存在和流转，是购买者利益保护的关键，笔者认为，对其中部分房屋可以由政府将其回购后与保障型住房相衔接。
1.各市、县人民镇府可以通过对此类“以租代售”的小产权房进行登记以掌握其相关情况，从而确定其中符合回购条件的房屋。对于可予以回购条件的，笔者认为应综合各方面因素进行考量，根据已出租小产权房的的登记情况，结合保障型住房的需求计划，在符合城镇规划的范围内，综合考虑小产权房的户型、位置、面积等因素，合理确定予以回购的房屋数量及具置。可予以回购的小产权房，不仅要在数量及位置上符合城镇总体规划，在户型、面积上也必须符合保障型住房的相关规定。
2.由于使用人是以租赁形式对该类房屋进行支配，承租人不能依据债的关系取得房屋的所有权。故而政府住房保障部门通过与实际产权人协商回购符合条件的房屋，以此种方式变更小产权房的所有权。原房屋产权人已经收取的租金抵作政府回购的房屋及土地价款(“以租代售”情形下的租金在本质上是房屋的价值，只不过是以租金的形式出现，目的在于规避法律对小产权房流转的约束)，政府在回购后可以将该类房屋纳入住房保障体系，变性为经济适用房或廉租房。通过这样的处理方式，集体组织(或农民)从心理上符合其建设小产权房通过予以出售获取等价的初衷，从事实上也获取了房屋及土地补偿款，因而以此种方式变更土地性质也节省了成本。更为重要的是，通过这样的处理，从事实状态上而言可以避免小产权房的存在和交易状态中双方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，通过政府回购的形式将小产权房的所有权予以变更后，政府则成为了房屋的所有人。
3.在所有权变更以后，赋予原租赁人(小产权房的购买者)以选择权，既可以有限制地承认原租赁合同的效力，依据买卖不破租赁的原则，对二十年租期予以认可(超过二十年或自动续期的无效)，承租人也可以选择与政府重新签订经济适用房买卖合同或者签订廉租房租赁合同。选择签订廉租房租赁合同的，其租赁期限可以与原合同的期限一致，但承租人无需再交纳租金。对于选择签订经济适用房合同的购买者，该房屋则纳入经济适用房管理，由购买者按照其支付的购房款与转性时同地段商品房价款的比例与政府按份享有该房屋的产权。同时，购买者也可以按照经济适用房制度的规定，在补交土地出让金、相关税费并符合相关条件后取得该房屋的完全所有权。
四、结语
小产权房存在和流转问题的解决，决定了小产权凡购买者能否对其所购买的房屋取得产权，从而保障自身的居住利益。在现有的制度背景下，政府根据当地的实际情况，通过将符合相关条件的小产权纳入住房保障体系，以保护小产权房购买者的利益得到合理保障，是可以予以尝试的一种途径。在这个过程中，政府充当了两个角色，既是小产权房的购买者，又是出售者(出租者)。通过这样一种途径，使小产权房的存在和流转面对的社会争议得以缓冲，而后通过相关的法律制度改革使小产权房问题得以彻底解决。
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购小产权房合同 篇四
【关键词】小产权房； 房屋买卖； 宅基地住房。
城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题，村民都能够在得到可观的收益，由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷。‘一、宅基地房与小产权房的定义。
所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想（ 1） 。所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（ 镇） 府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋。
二、宅基地房与小产权房的区别。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润。
（ 三） 基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利。
（ 四） 对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题：
1. 购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决。
2. 由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿。
3. 购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发，购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险。而宅基地房在这些方面就好很多。
三、区别对待宅基地房和小产权房。
正是由于小产权房的诸多缺陷，尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益： 损害耕地以及农村居民的住房。
政府反对小产权是无可厚非的，但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房。原因主要有三：
第一，对于上诉小产权房的两个主要缺陷，村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题。
第二，随着城市化进程的加快，农村居民涌入城市的人口数量大大增加，由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。对于这些宅基地房，一方面房屋主人很多都举家在外地，房屋长期闲置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地户口，而且也不会想要抛弃房屋，因此村集体也无权利收回宅基地，由此就造成房屋的长期闲置，浪费房屋资源。
第三，城镇的住房压力在现今极大，对于那些想在城市生存，但对于住房实在负担不起的，这些郊区闲置的房屋则是最好的去处。因此，适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的，并且也无损国家和政府的利益。
四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议。
（ 一） 可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同，并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等，充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利，使之与所有权相近。
（ 二） 就是与深圳的做法一样，允许房屋“转正”，由宅基地使用权人到有关部门补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，然后双方再办理产权过户。而其中各种费用，可由双方的购房合同中约定。
（ 三） 除上面两种办法外，我设想过一种于第一中办法类似的方法。
就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权，就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害。
五、结束语。
总之，在现今房价趋势下，将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村，国家在禁止小产权房买卖的同时，应该适当想办法缓和这其中的矛盾，适当允许城镇居民在农村购房，促进农村宅基地房屋的流转。
购小产权房合同 篇五
内容提要： 从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。
所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行 法律 ，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断 发展 壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。
一、小产权房问题产生的原因
（一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果
现行法律规定， 农村 集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇 企业 用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。
（二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果
城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现 经济 结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米[1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米[2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部， 交通 相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%； 2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2. 6亿平方米，其中小产权房高达1. 6亿平方米，比例已经超过60%[3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米[4]。
（三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大
小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产权房多集中在市郊，就在政府的眼皮底下，从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事，有关部门不可能发现不了，如果能够发现一起查处一起，也不会导致现在的局面。在2000年前后，各地的小产权房还不敢公开销售，多是通过与村民签订君子协议，以村民的名义购买，过户只能偷偷在村委会进行；现在，小产权房的销售已经完全公开化，开发商不再遮遮掩掩，而是明确告诉对方是小产权房，也不再虚假承诺将来可以办市证。开发商之所以敢于公开销售小产权房，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。
（四）小产权房问题是公众与政府心理对抗的结果
尽管有关部门不断对小产权房的禁令和购房警示，但是公众的购买热情却丝毫不减。究其心理原因，是购房人拿法不责众的心态与政府的决心对抗，其心理是：反正有许多人购买小产权房并居住，政府总不会强制拆除；如果政府强行拆除，这些居民就无处可住，就会引发新的社会矛盾。购房者还认为，政府对小产权房的形成也是有责任的，因为政府没有严格禁止小产权房的建造和出售，所以在强制拆除时也可以与政府进行讨价还价，争取最大限度地维护自己的“利益”。事实也证明强制拆除的极少，即使强拆，也会给予一定的补偿，如2009年8月，为配合济南西客站的建设，济南市拆除了槐荫区“格林小镇”的25栋小产权房（业主2006年购买时的价格为1320元/平方米，远远低于当时的商品房价格），拆除时业主获得的补偿多为原购房款加10%的退房奖励[5]。类似的现实客观上也助长了公众购买小产权房的信心。总之，这种公众与政府的心理对抗是十分危险的，它不仅表现了法律制度长期难以落实的尴尬局面，更损害了法律的尊严和政府的威信，严重影响党和政府执政能力的实现。
二、小产权房问题的实质
从以上原因分析不难看出，小产权房问题的实质是我国二元制土地制度所产生的利益分配问题，其他诸如高房价、政府监督不力等原因，均为推动小产权房发展的次要原因。对于国有土地，国家可以通过土地出让、转让等方式获得土地出让金、税收等利益。土地出让金是基于国家是土地的所有者而获得的利益，而税收是基于交易行为而获得的利益。对于集体土地而言，据现行制度，农民集体基于土地所有者身份从土地增值中获得的收益却是相对较少的，为实现自身利益，一旦有机会从土地中获得更多利益，农民集体便不惜突破现行制度，这是维护自身利益的本能体现，从理论上讲是无可厚非的。因此，我们确有必要对现行制度进行反思，还农民集体土地所有者身份，使其真正享有土地所有者的权益。
由小产权房引发的集体利益与国家利益的冲突是主要的，同时，还会引发地方政府利益与国家利益的冲突、农民集体利益与集体经济组织个别负责人的利益冲突。对于地方政府违规审批小产权房并获利的行为，应从加强地方政府依法行政的角度进行处理；对集体经济组织个别负责人从出让土地建设小产权房中获利的情况，应从严惩腐败角度进行查处。
三、小产权房问题的解决对策
（一）建立集体土地建设用地使用权流转制度
随着改革的深入及国家所有权和集体所有权平等理念的形成，市场就会要求改变土地开发利用由国家独占的不平等局面，改变单一的土地供应模式，积极推行土地供应主体多元化，建立集体土地建设用地使用权流转制度。在此方面，有关部门也进行了一些尝试。早在2005年广东就通过了《集体建设用地使用权流转管理办法》，只是该办法禁止用集体土地进行房地产开发。2006年3月国土资源部下发《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，提出进行集体非农建设用地使用权流转试点。这些尝试为建立集体建设用地使用权流转制度奠定了实践基础。为切实维护农民集体的利益，法律应当赋予农民集体出让土地使用权的权利。只要符合国家规划，集体有权将土地有偿出让给他人使用，其使用年限可由双方协商确定，也可同国有土地使用权的期限，使用费由双方协商确定，国家收取一定的税收，该土地的性质不变，仍然归该集体所有；使用权到期之后，集体有权收回土地；如果是出让土地建住宅的，法律应当允许，对所建住宅由政府核发产权证书；到期之后房屋的所有权人应当向集体交纳下一规定年限内的土地使用费，该费用标准应根据当时的土地出让价格核算确定，其对房屋拥有的所有权不变。
建立集体建设用地流转制度，还需要处理好与国家耕地保护的关系。对于基本耕地，国家应严格禁止集体随意占用进行开发建设，如确需开发建设的，应根据规定进行审批，并严格落实土地补偿制度。
（二）严格区分公益征收与商业拆迁
2007年3月全国人大通过的《物权法》第42条明确规定了征收制度。该法规定，基于公共利益的需要，政府可以根据法定权限和程序征收属于集体的土地。但是现实中许多开发商借政府名义征收集体土地用于商品房的开发建设，虽然经过政府部门的审批，其程序合法，但由于打着“公共利益”的旗号，土地征收的价格相对较低，这也是有损农民集体利益的重要表现。究其实质，是混淆了公益征收与商业拆迁的区别，假借公共利益之名行谋取利益之实。只要开发商出于营利目的进行土地的开发建设，即使客观上实现了一定的公共利益，也属商业拆迁。对于商业拆迁，除应按规定经过有关部门审批之外，其土地补偿价格应由开发商与集体协商确定，不能按照国家征收的标准进行。如果协商不成，政府无权强令集体出让土地。对于因公共利益的征收，法律应明确公共利益的范围，严格限定征收的条件和程序。2009年12月，国务院法制办表示要制定一部新的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，以取代《城市房屋拆迁管理条例》，新条例将严格区分公益征收与商业拆迁[6]，但是，新条例只是限定在国有土地之上的城市房屋拆迁，对集体土地及土地之上房屋的征收拆迁，我们也应尽快立法，以期建立公平合理的集体土地征收拆迁制度。另外，在集体土地使用权流转制度建立之后，也可以允许集体与开发商约定不改变土地的性质，直接在集体土地之上设定建设用地使用权进行商品房的开发建设。
（三）分别情况，区别对待，尽快解决现存小产权房问题
小产权房问题不仅是房地产市场中的问题，而且事关法律和政策的执行，所以这一问题已经到了必须解决的时候了。但是，由于全国各地小产权房的情况千差万别，不可能用一刀切的办法解决，我们必须根据具体，分门别类，区别对待，才能够积极稳妥地处理这一社会问题。
1.严格禁止新开发建设小产权房。在新的法律和政策出台之前，必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。小产权房之所以发展到现在的态势，法律政策的执行不力是直接原因。如果一边解决现存问题，一边又出现新的小产权房，那么这一问题将永远解决不了。所以必须痛下决心，严格禁止新的小产权房出现。对新开工建设的小产权房，必须坚决拆除。对于村委会为本村居民建设房屋的，必须经严格审批之后才能够兴建，且应根据村民的户数审批房屋的套数，且每套不得超过规定的面积。在新房建成之后，村委会应当收回村民的旧住宅所占的土地，禁止村民变相多占宅基地。同时，严格禁止村民将住宅卖给非本集体成员及本集体不符合申请宅基地条件的村民。只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。
2.对符合条件的小产权房确认发证。对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。对在小产权房建设过程中存在违法行为的相关人员必须严格追究法律责任。补缴土地出让金的标准应当由有关部门进行评估后确定，该标准不应过高，也不应过低。过高会大大增加购房人的经济负担，给经济条件差的购房人雪上加霜；过低会降低违法成本，给商品房市场造成新的冲击。另外，对于购房人，可以采取灵活多样的方式补缴土地出让金，如能一次性交清的，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待其交清之后为其办证，但是办证之前禁止流转。对于确实经济困难不能交纳的，可以由政府评估之后将该房屋界定为经济适用房，给其发证，允许其居住，但是限制其转让；也可以根据房屋评估价值与土地出让金的比例实行政府与其共有该房屋，给其办证，确认其享有房屋所有权之比例，允许其居住；如果将来其转让房屋，可以转让其享有的房屋份额，也可以与政府共同出售房屋，按共有比例分配房款。
3.对不符合条件的小产权房坚决拆除。对不符合城市 发展 规划，建筑质量不合格的小产权房，应当坚决拆除。由于拆除给购房人造成的损失，应当由开发小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位与购房人共同承担，因为这些单位对小产权房的形成具有共同的过错，购房人明知 法律 禁止而购买小产权房，也应承担一定的损失。当然，这一措施并非立即实施，而是随着城市规划的进行有序推进，政府通过对开发、出售单位处罚及出让土地等方式筹措资金，给购房人一定 经济 补偿的方式进行。该补偿金不应是商业拆迁的补偿标准，也不是政府征收的补偿标准，而是低于前两个标准大致相当于或略高于其购房金额。这样，既使购房人的损失降到了最低，又使之承担了违法的后果，也不会引发新的社会矛盾。
（四）开征房产税，抑制住宅投资，控制房价过快上涨
前面提及，房价过高是导致小产权房畅销的重要原因，而房价不断攀升与炒房关系密切。现在，在城市当中，拥有两套以上住房的人不在少数，许多人购买住房纯粹是为了投资，近年来出现的“温州炒房团”现象和2010年初海南房地产价格飙升就是很好的例证。房屋作为商品，炒卖作为一种市场行为本无可厚非，但是由于房屋离不开土地，而城市土地资源更为宝贵，为有效利用土地资源也有必要对拥有多套住房进行限制（现行法律规定农民一户一宅，但是对城市居民却没有这样的限制）。同时，由于炒房行为直接刺激了房价的上涨，而高房价又会使更多的人买不起住房，许多城市就出现了一边是有人拥有多套住房坐收租金，一边是低收入者因买不起房而租房居住。随着房价的上涨，低收入者买房的希望更加渺茫。这无疑会加大贫富差距和两极分化，影响社会的稳定。所以，对多套住房进行限制是十分必要的，其最直接的办法就是开征房产税。房产税就是对持有规定以上面积或套数房屋的所有人根据其超标的面积所征收的税赋，即房屋持有税，也称物业税。这里多套住房如何界定就成了问题，是对第二套住房就征收呢，还是对第三套以上住房才开征，有学者建议对第三套以上住房开征，其理由是对第二套住房进行调控操作性不强[7]。作者认为，简单地以第几套住房为界定对象有不妥之处，不如以规定一定的面积来 计算 更为合理，因为房屋面积有大有小，几套小面积的房屋还不如一套别墅面积大。因此，可以以城市居民人口和户相结合为单位，确定适当的面积，对超出规定面积的房屋，根据房屋的实际价值征收一定比例的房产税。
（五）改革现行住房保障制度，为进城农民和进城大学毕业生提供住房保障，促进城市化进程
城市化是经济发展的必然要求。逐步减少农业和 农村 人口，使其有秩序地向城市和小城镇转移，是实现城市化的途径。现在，许多进城务工的农民和进城工作的大学生经过一段时间的奋斗，有了较为稳定的工作和收入之后，就希望在城市生根、发展。他们有着融入城市的强烈愿望，但是，不断攀升的房价就成了城市化的坚强壁垒，现行城市住房保障制度对他们几无顾及，无奈之下，他们只能选择购买小产权房。从社会发展的角度，这一群体如果能够在城市定居下来，尽快融入城市，将对促进社会稳定、缩小城乡差别起重要促进作用。因此我们确有必要将这一群体纳入城市住房保障体系当中，通过各种措施给其合理的预期，使其有能力通过自己一定年限的诚实劳动在城市购得一套住房，在购得住房前能够有房可住。当然，从技术层面，需要规定一些必备的条件，因为外来人口流动性大，如果没有限制，就会出现一哄而入的局面，浪费城市发展的成果，使城市人均利益下降。
现在，虽然有经济适用房、廉租房制度，但是由于种种原因，其受惠人群极少，还时常出现腐败现象，如武汉等地出现的经济适用房连号所暴露的官商勾结事件。因此，改革现行住房保障制度要从以下几方面着手：首先，要扩大保障性住房的面积，这就要求地方政府要增加保障性住房用地规模；其次，通过立法明确保障性住房的申请条件，确保真正的低收入者能够获得住房机会；第三，增加保障性住房发放的透明度，使之阳光操作，防止腐败滋生；第四，加强保障性住房的监管，对出租经济适用房、廉租房等违法行为严肃查处，取消其享受保障性住房的资格；第五，规范保障性住房的进入与退出机制。保障性住房的作用在于保障，城市居民以家庭为单位，如果已经取得了商品房，就无权再行申请保障性住房。如果在一个城市申请了保障性住房，就不得在本市或其他城市再行申请保障性住房，对因经济条件改善不再符合保障性住房条件的市民，应及时收回廉租房或作相应处理。
总之，小产权房问题的解决对策包括两个方面，一是对现存小产权房的处理，二是对城市住房制度的改革。前者是堵住小产权房的源，后者为解决中低收入者购房的流；只有这两个方面共同努力，不可偏废，才会有效解决小产权房问题。随着经济的发展和保障住房制度的改革，相信小产权房问题会尽快得到有效地解决。
注释：
[1]杨侠。北京：房价一路高涨，年底或回调[n].新华每日电讯，2009-08-13.
[2]赵莹莹。北京楼市回暖催热小产权房[n].北京晚报，2009-04-21.
购小产权房合同 篇六
【关 键 词】小产权房 问题 路径。
上个世纪 90年代初期，小产房就已出现，国家多次禁止令 ，但其今天的发展态势仍难以遏制。据 2012年 2月 29日独立机构 REICO工作室公 布的数据显示 ，1995年一201O年，小产权房竣工面积总量为 7.6亿平方米。1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在 5％以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值维持在 6％～10％，已成为城镇常住人 口的重要住房来源。小产权房问题已成为亟待解决的社会难题。在本质上。，J、产权房的问题不仅仅是“房”的问题，更主要的是一个“土地”的问题，是一个是否允许集体土地 自由向城市流转的问题。[1l一、小产权房的界定。
（一）小产权房的概念。
法律上并没有“小产权房”这一概念或说法 ，学术界对其内涵的界定也未有统一意见。小产权房是相对于“大产权房”而言的，是人们在社会实践中一种约定俗成的称谓。
小产权房与大产权房的本质区别在于其建设在集体土地上，没有缴纳土地出让金，房屋所有者没有集体土地使用权，只有事实上的房屋所有权，且无法办理房屋产权登记。
根据小产权房的本质特征，笔者所认为小产权房是指，在未取得集体土地使用权的情况下，在农村集体土地上建造的，向本集体经济组织以外的组织或个人出售，并由乡镇政府或村民委员会而非国家房屋管理部门颁发权属证明的房屋。包括占用农地建造的房屋，占用宅基地和占用农村集体建设用地建造并出售给本集体经济组织以外的组织或个人房屋。
（二）小产权房存在的问题。
1.合法性问题。
2_，J、产权房的产权问题。
《中华人民共和国房地产管理法》第 60条规定 ，通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。但小产权房的建设并没有合法的土地使用权，因此没有土地使用权证，亦不能取得房屋所有权证。此外，由于小产权房缺少土地使用证和房屋预售许可证，购房合同无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权 ，以至在今后的房屋拆迁、政府进行土地征用过程中，购房者无法获得相应的补偿。
3.，、产权房的流通问题。
我国《土地管理法》第 63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。可见在权利设定层面上，禁止在农民集体所有的土地上以出让或出租的有偿方式设定建设用地使用权。在建设用地使用权流转层面上，禁止土地使用者以转让的方式处分其土地使用权和以出租的方式在其土地使用权上为他人设定承租权。v-r2007年颁布实施的作为保障公民所有权的《中华人民共和国物权法》，虽将宅基地使用权作为单独一章规定在用益物权中，但第 153条规定 ：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用于土地管理法等法律和国家有关规定。”致使限制宅基地流转的现状并未得到改变。而且我国实行“房随地走，地房走”即“房地一体主义”原则。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。
4小产权房的质量问题。
小产权房的建设缺乏相关部门的监督 ，建设单位的资质问题也得不到审查。在房屋竣工以后 ，亦没有办理工程竣工验收手续，其质量难以保障。
二、国外相关制度的借鉴。
小产权房是我国制度和法律的特有产物 ，国外没有小产权房问题。但国外的一些制度和对一些问题的处理，可以为我国小产权房问题的解决提供思路和借鉴。
（一 ）日本的农地保护制度。
日本 40％的人口居住在乡村 ，乡村面积占国土总面积的97.2％，因此 日本十分重视乡村的管理和规划以及乡村耕地的保护。《农地法》是 日本农地制度的核心。该法允许乡村农地流转，但强调“只有直接从事农业生产的劳动者的权利才应获得保障”。日本通过实施“农地转用许可制度”保护农地。1952年颁布的《农地法》第 4条规定，农地所有者将 自己的农地改变用途或转卖他人，超过 2公顷的由国家农林水产大臣批准 ；2公顷以下的由都道府县知事批准。
《农地法》第 92条又规定，不经批准，擅 自占用农地的，处 3年以下有期徒刑和 100万日元以下的罚金。阱我国和日本都属于耕地资源稀缺的国家，对农地实行严格的保护制度。在农地流转问题上，我们可以借鉴日本经验 ，不是禁止流转，而是实行农地转用许可制，即保护了耕地 ，又适合我国当前经济的发展需要。
（二）德国事实物权的处置。
德意志民主共和国时期，非用益物权人未经授权在他人土地上建筑房屋或请求人建筑房屋的现象经常发生。如农民在农业合作社所有的土地上建造房屋，农业合作社将这些房屋转让给市民，或者将其所有的土地流转给市民，允许市民在他们的土地上建造房屋。国家部门、企业或者社会合作社建造房屋的活动，常常是在所有权界限不明或不享有任何用益物权的情况下，延伸到一块或者多块私人土地上，按照德意志民主共和国的法律，建造人对这些建筑物不能产生所有权 ，这被称为“事实上的物权秩序”。I41事实物权处理的前提在于理清土地所有权与建筑物所有权之间的关系。《德国物权法整理法》采用统一土地所有权与建筑物所有权之间的物权关系的思路 ，赋予土地使用权人选择权：购买土地或者支付一定的费用取得地上权。选择购买土地，一般情况下土地价格为正常流通价格的一半，在物权变更时可能会还会存在补缴相关税费的义务。在选择获得地上权的情况下，土地使用人需要支付的地上权租金为土地流通价值的2％（私人住宅、租赁之住宅建筑物）到 3.5％（工商业的土地等），是通常地上权租金的一半。嗍德意志共和国时期的事实物权问题与我国的小产权房问题很相似，产权房的问题同样需要理清土地所有权与建筑物所有权之间的关系。让小产权法合法化时可以通过政府征地的方式改变土地性质，而房屋所有者则可通过补缴土地出让金获得土地的使用权。
三、处置小产权房问题的路径。
小产权房不可能全部合法化，只能有条件有限制部分合法化。而且，要想短期内改变一种长期存在的制度几乎是不可能的。在现有土地制度前提下寻求解决路径更为实际。
笔者认为小产权房的处理可以采用以下路径 ：
1.坚决拆除占用耕地的小产权房。
一方面，我国《土地管理法》第 4条、第 31条、第 33条、第 34条等条款以及《基本农田保护条例》，分别对土地用途管制、基本农田保护和农地转用审批等制度做出了规定。
《中华人民共和国刑法》第 342条还对非法占用耕地改作他用的刑事责任做出了具体规定。因此，未经法定程序占用耕建造小产权房的行为不仅违反了民商法律规定，而且触犯了刑法。另一方面，我国是一个农业大国，也是人口大国，粮食问题是我国的首要问题 ，不仅关系着 l3亿人民的温饱 ，也关系着我国的经济安全和经济独立。目前我国耕地总面积约为 18226亿亩，人均耕地面积仅为世界平均水平的4O％。
因此，我们必须实行严格的耕地保护制度，坚决拆除占用耕地 的违法建筑 。
2.通过用地指标流转方式使部分小产权房合法化。
用地指标交易是与实物交易相对的概念，是对国土资源部 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（以下简称为“办法”）提出的“增减挂钩”的贯彻与创新。“指标”是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设用地的指标。四重庆市在2008年就已开始试点“地票”制度，目前成都也在试点此项制度。地票不是“土地”的“票据化”，也不是“土地权益”的“票据化”，更不是农村土地“承包经营权”的“票据化”，而是“指标”的“票据化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把农村废弃、闲置的宅基地、乡镇企业用地和公共设施通过复垦变为耕地 ；然后，由土地部门和农业部门联合对复垦出来的耕地进行质量和数量把关，将确认腾出的建设用地指标数作为地票，在农村地票交易所进行交易；最后买到地票的企业，在城市规划区范围里面去寻找可开发的集体土地，办理征收转用手续 ，征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。通过地票交易将集体土地变为国有，小产权房变为大产权房，购买者补缴相关税费，由房管部门进行初始登记并颁发权属证书。但是地票交易寻找的可开发建设用地必须符合城乡总体规划和土地利用总体规划。因此地票交易只能用于解决在符合“两规”的集体土地上建造的小产权房问题。
3.设定条件和程序使符合条件的小产权房转为保障性住房。
在不符合“两规”的集体土地上建造的小产权房，由于不在城市规划区，也不符合为“公共利益”征地的条件，因此无法通过征地转变土地性质的方式让小产权房合法化。现在不少学者主张将小产权房转变为保障性住房。
小产权房的购买者多为中低收入阶层的城镇居民，可以说小产房起到了一定的社会保障功能。而且小产权房和保障性住房有一些相似的特征。小产权房的处置多是以租代售 ，实际上是一次性缴纳了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小产权房的购买人和经济适用房的购买人一样，都无法取得房屋的所有权，叉具有经济适用房的特征。小产权房与保障性住房出现功能交叉，但是由于其没有合法的地位，加之在监督和管理上处于灰色真空地带，导致小产权房并没有发挥其社会效益，甚至出现大量闲置。另一方面，我国城镇保障性住房远不能满足社会的需要，将小产权房转变为保障性住房既免除了其被强拆的命运，避免了资源的浪费，又能增加社会保障性住房，充分发挥部分房屋的社会效应，较好的协调了农民、购房者、以及政府之间的利益。
要把小产权房变为保障性住房需要解决两个方面的问题：一是二者的土地衔接问题，二是购买者的身份问题。
首先，二者的土地衔接问题。目前保障性住房是国有土地，小产权房是集体土地，要实现小产权房向保障性住房的转变，要么统一二者的土地性质，要么允许保障性住房建立在集体土地上。如果对“公共利益”进行广义的解释，笔者认为为了保障中低收人者的住房而在集体土地上建造经济适用房应当属于“公共利益”的范畴，在这一点上是符合征收要求的。但是由于此类小产权房的土地不在城市规划区内，不符“两规”的征收要求，因此不宜通过征收方式解决。而且征收过多会造成农民失地过多，对我国的土地制度和各方利益均构成较大冲击。再者政府的财力毕竟是有限的，不可能所有的小产权房都通过政府征收让其合法化。相比之下 ，允许在集体土地上建造经济适用房更具有可行性。对那些不是单户农民自己建造的，并且在户型、房屋面积等方面都符合保障性住房条件的小产权房，政府可以征用集体土地并通过购买的方式回购集体土地上的小产权房。因为征用并不会改变土地性质，而回购又不会损害农民的既得利益。
回购款远高于征用补偿款 ，购房者支付的购房款即可作为政府支付给农民的土地征用补偿款和房屋回购款，政府不用再掏钱，农民也无需向政府返还高于征用补偿的那部分款项，农民的既得利益得到了保障。对于其他不符合经济适用房条件的小产权房 ，政府可以承租 ，作为廉租房，然后出租给租房者。租房者向集体经济组织或农民支付的租金即作为政府支付的租金。
其次，购房者身份问题。小产权房转为保障性住房后，购买者的身份仍然存在问题。因为我国对经济适用房的购买者和廉租房的承租者都有严格的条件限制，如果对现有小产权房进行审查，可能有的人并不符合条件。笔者认为 ，可以同时改变受保障对象的限制条件，应当将小产权房问题视为一个特殊问题进行特殊处理。可以设置一个时间点，在时间点以前够买小产权房并支付了相应对价的，视为身份等条件均符合受保障的条件要求。在时间点以后购买或在时间点以前签订了购房合同，但并未支付相应对价的，严格按照住房保障相关制度进行审查。若签订的是长期租赁合同，在时间点以前签订并支付相应租金的，视为身份等均符合受保障的条件要求；只支付了部分租金的，按照实际交付的租金年限为合同期限，期限内视为符合保障制度的条件。租期届满后从新审查条件。时间点以后签订的租赁合同，严格按照住房保障相关制度进行审查。这样既不会与二元制土地制度相冲突，也没有否定当前的二元制户籍制度。
4.承认非耕地上的小产权房短期内“以租代售”的效力目前，小产权房一种普遍的处置形式是租赁。鉴于合同法中关于最高租赁期间的限制性规定，实务中的小产权房租赁合同表现形式总体上分为超过 2O年的租赁合同、20年期满自动续期的合同以及不超过20年的高租金合同三种。
哦互过合法程序已经由政府拥有产权的小产房，在 2O年的租赁期内，承认其效力。超过 20年部分以及期满后 自动续期部分无效。借鉴德国对事实物权的处置经验 ，赋予承租人选择权，20年期满后，承租人可以在签订廉租房租赁合同或经济适用房购房合同之间进行选择。选择与政府签订廉租房租赁合同的，租赁期限可与原合同终止期限一致，承租人不需再交纳租金。选择签订经济适用房购房合同的，购买人按照其购房款与转性时同地段商品房价款 （包含土地价款）的比例与政府按份共有房屋产权，出租人缴纳的多余20年的房租可以抵为部分购房款。使用人若要取得房屋完全所有权，则应根据经济适用房制度的规定补缴土地出让金、相关税费并符合其他限制性条件。
四、小结。
小产权房问题的根源在于我国二元制土地制度，要想彻底解决问题，最终还需制度的创新。但长期形成的一种制度，在短时间内进行创新、变革是不太现实的，在心理上也很难被公众接受。而且在我国社会保障等相关制度不完善的情况下，进行土地制度的变革可能会带来更多的问题。因此，在现有制度下，通过地票交易、保障性租房的转变以及承认短期内以租代售的效力等措施解决小产权房问题更具有可行性，但这些措施的具体操作还有待进一步探究。
参考文献：
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[4][德]鲍尔·施蒂而纳著。申卫星，王洪亮译。德国物权法（下册）[M].北京：法律出版社，2006.
[5]吴义茂。建设用地挂钩指标交易的困境与规划建设用地流转——以重庆“地票交易为例[J].中国土地科学，2010（9）。
购小产权房合同 篇七
出卖人（甲方） 身份证号码：
买受人（乙方） 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任
1、甲方应当于__年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向__区人民法院。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
见证人：